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衣食住アンドweb 見聞 No.4
住宅診断と既存住宅瑕疵保険
１－１．住宅診断とは
一般的に中古住宅に関する住宅診断は、売買を行う当事者である買主もしくは売主のいずれかが第三者の住宅診断業者に依頼して実施するもの。
買主が依頼する場合、建物の劣化状態などを把握して、補修すべき項目などを購入前に確認することで購入判断に役立てる目的であることが最も多い。専門的でわかりづらい建物のことについては専門家の見解を聞いて購入判断の参考にするということ。
購入後に依頼する買主の場合の目的は、リフォーム時に補修すべき箇所を把握して適切な補修・メンテナンスをすること。
売主が住宅診断を依頼する目的は、診断結果があれば買主が安心して買ってくれるのではないかという期待、つまりよい条件で売るということ。
１－２．既存住宅瑕疵保険とは
既存住宅瑕疵保険とは、検査するだけではなく保険が付きます。売買した後、建物に瑕疵が見つかれば、原状復旧するための補修費用等が保険金として支払われるもの。
住宅検査事業者や不動産仲介業者などが建物を保証し、その保証した住宅に保険を付けるというもので保険付きの保証といったもの。
建物の検査では、壁内部など見えない箇所も少なくないため、保険がなければ事業者が保証するのは難しい。そのため、このような制度になっています。
既存住宅瑕疵保険に加入するためには、所定の検査を行ってそれに合格しなければなりません。どのような建物でも保証料さえ支払えば保険付きの保証を受けられるわけではないのです。
２．診断する項目・範囲の相違点
既存住宅瑕疵保険に加入するためには検査を受けなければなりませんが、この検査と住宅診断には相違点があります。
既存住宅瑕疵保険の検査では、その保険法人が指定した項目のみを検査対象としています。これに対して、一般的な住宅診断では、診断時に目視確認できる範囲は全て対象としていることが多い。
既存住宅瑕疵保険の検査では、保険に加入できる建物であるかどうかのみを判断すればよいわけですが、保険は建物の全ての瑕疵・症状を対象としているわけではありませんから、保険と無関係の項目は検査しておりません。保険の対象とは雨漏りや主要構造の瑕疵です（保険の特約の選択によってはその他の項目もある）。
具体的に相違する検査項目（チェックポイント）で最も代表的なものは、断熱材です。断熱材は、床下や屋根裏に目視確認できるものですが、古い建物なら設置されていないものもありますし、設置されている建物でも劣化が著しい状態であったり隙間だらけで機能していなかったりすることがあります。
住宅診断では、そういった点まで指摘してもらえて補修すべき項目としてアドバイスをもらうことができますが、既存住宅瑕疵保険の検査では何も触れてもらうこともできません。せっかく床下や屋根裏を検査しても、断熱材に問題があるかどうかを教えてくれないので、買主は知らずに購入することになります。
断熱材は建物の省エネ性能や暮らす上での快適性に大きな違いを出す非常に大事なものですから、確認しておくべき項目です。
既存住宅瑕疵保険の検査では、床下や屋根裏内部を確認することは必須条件です。大事な床下や屋根裏を確認することもせずに保証や保険を付けるのは無理がありますから当然だと言えますが、逆に言えば床下と屋根裏を確認するための点検口などがない建物であれば保証・保険がつかないため、検査しても無意味なので検査しないことが多い。
住宅診断は、目視できる範囲で診断するものですから、床下や屋根裏を点検できなくとも依頼者が希望するならできる範囲で診断を行います。大事な床下等を見られないとはいえ、見える範囲だけでも診断しておくことにもメリットがありますから、依頼する人は多いです。
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